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Acción Legal y Lefebvre – El Derecho. Guía con consultas reales en materia de arrendamiento.

Acción Legal  y Lefebvre –  El Derecho han editado  por segundo año una guía con consultas reales en materia de arrendamiento.

Accede al documento aquí.

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Certificado Energético, Contratos de Compraventa, Arrendamiento y Agencias Inmobiliarias. Incidencias

La adaptación de la legislación española a las directrices de la Unión Europea en materia de eficiencia energética, presenta una serie de consecuencias jurídicas dentro del ámbito del derecho privado, tanto en contratos de compraventa como de arrendamiento.

Un informe del Centro de Estudios de Consumo de la Universidad de Castilla-La Mancha dirigido por la Catedrática de Derecho Civil, Doña Encarna Cordero,  ha puesto de manifiesto que si un inmueble vendido o alquilado no cumple con los estándares de eficiencia legalmente exigidos el interesado puede instar las acciones de cumplimiento, esto es, (1) exigir se subsanen las deficiencias y (2) además se indemnizado por los daños y perjuicios causados. Ello obliga a contemplar adecuadamente dichas circunstancias a la hora de elaborar el contrato de que se trate.

Otras de las cuestiones relevantes del informe es la relativa al incumplimiento de la obligación de informar, circunstancia ésta que afecta doblemente a las agencias de intermediación inmobiliaria  ya que a la consecuencia de ser sancionadas  vía administrativa en base a la normativa de consumo, cabría añadir  que el perjuicio que hubiera podido sufrir el comprador o inquilino como consecuencia de ese error u omisión  informativa  en las cualidades energéticas del inmueble, pudiera ser reclamado a ésta. Un ejemplo claro sería la acometida de una obra o reforma del inmueble para adaptarlo a la normativa en materia de eficiencia energética o la diferencia de coste de los consumos efectuados con arreglo a la  verdadera calificación energética del inmueble  y la que hubiera tenido en base a la suministrada y que no resultó ser cierta, circunstancia ésta que se puede acreditar  fácilmente mediante un  informe de perito.

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10 Claves de la Reforma Fiscal

Te ofrecemos esta breve información sobre las 10 claves de la nueva reforma fiscal, que condicionará el comportamiento de los contribuyentes durante 2015,  y cuya norma se publicó el pasado 28 de noviembre de 2014 en el Boletín Oficial del Estado. Cuestiones relativas a autónomos, las deducciones por alquiler, el IVA, etc, sufren variaciones que habrán de tenerse en cuenta.

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E-book 85 Consultas sobre arrendamientos urbanos

El grupo Francis Lefebvre ha recopilado en un e-book las  85 consultas más relevantes sobre arrendamiento y propiedad horizontal que han sido respondidas a través de su servicio de consultas por ACCIÓN LEGAL.  Cuestiones sobre fianza; suministro de servicios de agua, luz, gas; resolución anticipada y unilateral de contrato, animales molestos en comunidades de propietarios, obligaciones del administrador, procedimiento frente a morosos, y otras muchas son respondidas por ACCIÓN LEGAL  en el ebook 85 consultas sobre arrendamientos.

Si quieres acceder el ebook puedes hacerlo aquí:ebook-85-consultas-sobre-arrendamientos-accionlegal

 

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Guía de nuevas medidas de fomento de empleo: Tarifa Joven.

Facilitar el acceso de los jóvenes al mercado laboral ha sido una de las prioridades del Gobierno y por ello se puso en marcha, en febrero de 2013, la Estrategia de Emprendimiento y Empleo Joven, que incluye 100 medidas para facilitar la entrada y permanencia de los jóvenes en el mercado de trabajo. Una de esas medidas es la denominada “tarifa plana”, de la que se podrán beneficiar las empresas y autónomos que contraten indefinidamente a beneficiarios del Sistema Nacional de Garantía Juvenil.

Con la aprobación de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, el requisito de ser menor de 30 años para poderse beneficiar de estas medidas desapareció, haciéndose extensiva a todos los nuevos trabajadores por cuenta propia o autónomos, independientemente de su edad.

Estas y otras cuestiones se analizan en el ebook, “Nuevas medidas de fomento de empleo: Tarifa Joven”.

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Acción Legal impartirá el curso: Aprende a trabajar con autónomos sin riesgos

El próximo jueves día 30 de octubre de 2014 tendrá lugar en Madrid, Hotel AC-CUZO paseo de la Castellana 133, de 10 a 14 horas el curso: APRENDE A TRABAJAR CON AUTÓNOMOS SIN RIESGOS que será impartido por José Juan Muñoz de Campos, socio-director de ACCIÓN LEGAL.

El objetivo del curso es analizar desde una perspectiva práctica la contratación de autónomos en el desarrollo de la actividad comercial de las agencias inmobiliarias, un sector  el de las  empresas de intermediación que ha  optado  por este modelo de contratación para los asesores comerciales y que en ocasiones se combina con trabajadores por cuenta ajena. El marco normativo establecido por la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del trabajo autónomo, las últimas novedades jurisprudenciales, las prácticas existentes en el sector, así como el cada vez mayor número de inspecciones serán tratados en el curso.

ACCIÓN LEGAL pretende dar a conocer la importancia de establecer una correcta relación de colaboración con autónomos para evitar los diversos riesgos que una mala práctica de ellos puede originar.

Si estas interesado en el curso puedes ver el PROGRAMA FORMATIVO y si lo deseas ponerte en contacto con la abogada y coordinadora de formación de ACCION LEGAL, Alba Pérez Ciudad a través del e.mail: alba.perez@accion-legal.es o llamado al nuestras oficinas.

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La publicación de datos de morosos en los tablones de anuncios de las comunidades y el cumplimiento de la Ley Orgánica de Protección de Datos [LOPD]

Según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid existe un aumento significativo de denuncias por parte de vecinos de Comunidades de propietarios que ven publicados sus datos en los tablones de anuncios de éstas como consecuencia de su condición de deudor o moroso. Así para que pueda cumplirse con el mandato de la Ley de Propiedad Horizontal de publicar tales datos y conjugarlo con la Ley Orgánica de Protección de Datos, se hace necesario se cumplan los siguientes requisitos:

  1.  La publicación de los datos de un moroso en el tablón de anuncios sólo puede hacerse en las convocatorias a las Juntas de Propietarios, puesto que el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”.
  2. Además, es necesario que la convocatoria a la Junta no se haya podido notificar a alguno de los copropietarios, puesto que el artículo 9.1 h) de la LPH establece que “(…) Si intentada una citación o notificación al propietario, fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente.(…)
  3. Por último, es necesario poder acreditar que ha existido un previo intento de notificación a un propietario y que este ha resultado frustrado. A estos efectos, la Agencia Española de Protección de Datos viene exigiendo que se haya enviado un burofax (o equivalente), por tratarse de una comunicación fehaciente, al propietario para tener por acreditado el intento de notificación.

Sin cumplir esos tres requisitos, no deben publicarse datos de morosos en el tablón de anuncios de las Comunidades de Propietarios, ya que de ser denunciados ante la Agencia Española de Protección de Datos existen muchas posibilidades de que la Comunidad de Propietarios sea objeto de sanción.

Información obtenida de la circular remitida por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid a sus colegiados.

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Nuevas funciones para Notarios y Registradores

 

El ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, ha anunciado una batería de reformas legislativas que va a suponer un incremento de la actividad de los despachos de Notarios y Registradores con el objetivo de desatascar los tribunales de justicia.

En el caso de los notarios, la reforma de la Ley de Arbitraje que se aprobó hace ahora un año les habilita para ser árbitros de derecho. Asimismo, ya pueden intervenir como mediadores, pero su papel cobrará más relevancia en el futuro, ya que el Ministerio de Justicia ha decidido que para que el acuerdo de las partes se convierta en título ejecutivo tendrá que ser elevado a escritura pública. El Consejo de Ministros aprobó el real decreto-ley de mediación en asuntos civiles y mercantiles el 2 de marzo y actualmente se encuentra en trámite parlamentario. Justicia quiere impulsar la resolución extrajudicial de conflictos, por lo que impulsa un nuevo régimen de tasas judiciales para la segunda instancia. Estas tasas son aplicables hoy ya a las personas jurídicas, pero en el futuro también las pagarán las físicas.

Además, Ruiz-Gallardón ha anunciado una Ley de Jurisdicción Voluntaria que incluirá un catálogo de actos susceptibles de sacar de los tribunales, como las bodas y los divorcios de mutuo acuerdo, que podrán ser llevados a cabo ante un fedatario público.

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Aprobada la interconexión de registros mercantiles en la UE

 

El Consejo Europeo adoptó ayer la Directiva por la que se creará un sistema para la interconexión de los registros comerciales, centrales y mercantiles en el ámbito de la Unión Europea, una iniciativa con la que se pretende mejorar el acceso a información actualizada y fiable sobre las empresas que operen en el ámbito comunitario.

Se culmina así un proceso que se inició en 2009, con la publicación de un Libro Verde en el que se exploraban opciones para mejorar el acceso a información de las distintas empresas. La Directiva adoptada parte de un acuerdo previo con el Parlamento Europeo en primera lectura, y de la propuesta de la Comisión de febrero de 2011.

Hacia unos datos más estandarizados

El texto supone el compromiso de todos los Estados miembros de permitir la comunicación electrónica entre sus registros y transmitir datos a los usuarios individuales de forma estandarizada, con un contenido idéntico y tecnologías interoperables en toda la Unión.

En este sentido, el portal europeo e-Justice servirá como una de las plataformas para el acceso electrónico a toda la información registral. La Directiva recoge expresamente que la interoperabilidad de los registros debe garantizarse y, para ello, se utilizará una plataforma central europea, que será un conjunto centralizado de herramientas y servicios de tecnología de la información utilizado por todos los registros nacionales.

La nueva normativa deberá enfrentarse a problemas diversos, como la disparidad entre la información registrada en cada país miembro, o el grado de actualización de los datos requeridos a las empresas. Del mismo modo, las especificidades lingüísticas y técnicas de cada Estado pueden complicar la tarea. Sin embargo, se supera uno de los principales escollos del proyecto: la ausencia de un código identificativo único para cada empresa que permita identificarlas claramente y seguir el rastro en situaciones transfronterizas.

Con la nueva Directiva, las empresas y sus sucursales en otros Estados miembros tendrán un identificador único que permitirá que reconocerlas inequívocamente.

Actualmente ya existe un mecanismo de cooperación voluntaria, pero se limita a ciertos tipos de información y no cubre todos los Estados de la Unión Europea.

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Registrar un contrato de alquiler de 1000 euros costará 45 euros

 

La legislación actual ya permite desde 2002 la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pero se trata de una fórmula con un uso tan escaso que ni en las estadísticas registrales aparece. El motivo es que este procedimiento, además de suponer un coste, aporta poco valor añadido tanto al propietario como al inquilino.

El Consejo de Ministros aprobó el 11 de mayo el anteproyecto de ley de medidas de fomento del alquiler a propuesta de la ministra de Fomento, Ana Pastor, con el que se pretende mejorar la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio. Ahora, la inscripción se realiza mediante una escritura pública en notaría, a cuyo coste hay que añadir un arancel registral de 102,36 euros para un alquiler de 900 euros al mes y cinco años.

Según las fuentes consultadas, este procedimiento de la escritura pública se mantendrá vigente, pero se permitirá inscribir sin dar este paso, lo que supondrá un ahorro importante de costes. Las partes deberán acudir en primera instancia ante el notario con el contrato de alquiler para legitimar las firmas, lo que apenas les costará nueve euros. A continuación, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, lo que supondrá pagar otros 36 euros para un contrato de un año de alquiler con 1.000 euros de renta. Los 45 euros (36 de Registro y 9 de notaría) se pagarán una sola vez al inicio del contrato, que se podrá prorrogar hasta tres años, según fuentes del Ministerio de Justicia.

Con la nueva ley, el Gobierno pretende que esta inscripción en el Registro de la Propiedad impida la comisión de fraudes tanto en la adquisición de viviendas alquiladas, como en locales comerciales y desahucios. Así, el comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el inquilino continúe con su contrato de alquiler siempre que dicho acuerdo escrito esté inscrito en el Registro. De no estarlo, el comprador del inmueble no tendrá que respetar el contrato del inquilino con el anterior propietario. Esto modifica la legislación actual, que permite al arrendatario quedarse en la vivienda hasta un máximo de cinco años, aunque la propiedad cambie de titular.

De esta manera, una vez que se inscriba el contrato en el Registro de la Propiedad, el inquilino mantendrá sus derechos de prórroga forzosa y prórroga tácita porque el nuevo propietario tendrá que respetar el acuerdo vigente. Con la legislación actual en la mano, los efectos de la inscripción registral de un contrato de arrendamiento son mucho más limitados, por lo que se trata de un procedimiento que apenas se da.

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