18.03.2020Arrendamiento de local y Estado de Alarma: ¿Qué pasa con la renta?

Resulta sorprendente que a día de hoy, tras la publicación en el BOE del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo por el que el Gobierno de España declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional, decretando, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, salvo las excepciones previstas en la norma, no se haya tenido a bien decretar alguna medida en materia arrendaticia, lo que hace presumible se vaya a generar una problemática de considerables dimensiones y, además, con razón.

La invocación a la “cadena de solidaridad” entre arrendadores y arrendatarios en la declaración de ayer día 17 de marzo de 2020 del presidente del Gobierno de España anunciado las medidas adoptadas por el Ejecutivo donde no se implementó nada respecto a alquileres, parece indicar no se tomará medida alguna, pero ya veremos, porque ciertamente el horizonte de esta crisis esta lejos de vislumbrarse y el tiempo será un factor determinante para saber sus consecuencias.

Alquiler y pago de renta.

Ante la ausencia de respuesta regulatoria que prevea como resolver el alquiler y pago de renta en estado de alarma, la respuesta deberá de ser técnico-jurídica a día de hoy, es decir, habrá que analizar que soluciones el ordenamiento jurídico ofrece para capear la situación generada con los contratos de arrendamiento de locales comerciales afectados por la suspensión de apertura, y muy especialmente en lo relativo al pago de la renta cuando deviene imposible desarrollar la actividad empresarial para la que se iban a destinar esos locales y, en consecuencia, obtener los ingresos que dicha actividad lleva parejo.

Jueces y Tribunales al rescate: rebus sic stantibus.

Por tanto, ante la inacción política deberán ser los jueces y tribunales quienes traten de resolver los problemas que puedan suscitarse acudiendo a los instrumentos legales de que disponen. Lo cierto es que nuestro ordenamiento jurídico no cuenta con una norma que prevea una solución al problema suscitado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo decretando el Estado de Alarma en la materia arrendaticia que estamos tratando. Es por ello que deberá acudirse a una doctrina jurisprudencial, la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, cuya finalidad o razón de ser no es otra que pretender establecer un mecanismo de corrección o restablecimiento del equilibrio contractual de las contraprestaciones existentes entre las partes cuando ha sobrevenido de forma extraordinaria e imprevisible una situación capaz per se de generar un desequilibrio entre las prestaciones asumidas por cada una de ellas, desequilibrio que se traduce en un perjuicio para alguna de las partes hasta el punto que desnaturalice o frustre la finalidad del contrato o acuerdo alcanzado.

Su aplicación a día de hoy no es fácil, los jueces la aplican de manera excepcional y muy restrictiva por cuanto supone una excepción a un principio general del derecho y sobre el que se asienta la seguridad jurídica, el principio pacta sunt servanda , esto es, lo pactado tiene que cumplirse ( arts.1091, 1255 1278 del Código Civil). Pero es cierto que hasta la fecha no se había producido un acontecimiento de naturaleza tan excepcional como el que ahora está arrasando nuestro país.

Los requisitos que la doctrina y jurisprudencia exigen para su aplicación a modo de resumen son: (1) La circunstancia sobrevenida ha de causar una excesiva onerosidad, no siendo suficiente que provoquen una mayor onerosidad, cabría decir que más que excesiva debería ser de una “obscena” onerosidad; (2) debe suponer una alteración de la base económica del contrato; (3) su causa debe ser una circunstancia sobrevenida absolutamente imprevisible; (4) el desequilibrio generado debe destruir la equivalencia de las pretensiones;(5) hasta el punto de imposibilitar la finalidad del negocio; (6) ausencia de imputabilidad del cambio de circunstancias.

Por otro lado, debe indicarse que esta doctrina tiene efectos modificativos del contrato, precisamente, para restablecer un cierto equilibrio. La jurisprudencia y doctrina no la emplea como causa extintiva o resolutoria sino modificativa, siendo de aplicación a contratos de tracto sucesivo o ejecución diferida.

En definitiva se trata de un recurso ante situaciones extraordinarias, y no cabe duda que la circunstancia acontecida por la pandemia del Covid-19 podría encuadrarse en esa naturaleza extraordinaria e imprevisible. El factor tiempo actuara como determinante para acabar consolidando tanto lo extraordinario del evento como los desequilibrios generados y, por consiguiente, la viabilidad de la aplicación de dicha cláusula, siempre atendiendo a las circunstancias del caso.

No obstante todo lo anterior, considero oportuno hacer mención a como en nuestro ordenamiento jurídico existen previsiones en materia arrendaticia para supuestos excepcionales de frustración del contrato y generadores de desequilibrios. Así la ley de arrendamientos urbanos en su art. 26 contempla un supuesto, aplicable a arrendamientos de vivienda, en virtud del cual cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Otro ejemplo aplicable también en sede arrendaticia pero para arrendamientos rústicos es la previsión del 1575 del Código Civil que dispone que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.

Estos dos ejemplos son de aplicación analógica al asunto que tratamos, tan es así que la Sentencia del Tribunal Supremo 19/2019 (sección 1ª) de 15 de enero indicó que: “ el art. 1575 CC tiene una base mucho más intensa que la mera analogía, conteniendo una regla del derecho que expresa un principio general del derecho extrapolable a cualquier relación arrendaticia”.

Comparadamente en obligado hacer mención igualmente al tratamiento que a dicha cuestión han dado en otros países de nuestro entorno que están sufriendo la misma pandemia, como Francia, donde su presidente ha aprobado “la suspensión de alquileres y facturas de agua, gas y electricidad a pymes en dificultades”. Las circunstancias antedichas ponen de manifiesto la facilidad y necesidad de regular un supuesto que de no hacerse, conllevará consecuencias para propietarios, inquilinos, juzgados y tribunales.

La pandemia del Covid-19 un supuesto de fuerza mayor.

El art. 1105 del Código Civil dispone que: “ Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” Sin perjuicio de que serán los jueces y tribunales quienes deberán determinar si concurre tal circunstancia en ultima instancia, perece evidente que concurre, y ello es tan así que basta traer a colación la nota del Ministerio de Trabajo sobre los ERTEs y suspensiones por fuerza mayor derivados de la situación del coronavirus que señala, expresamente, deben entenderse integradas en el concepto de fuerza mayor temporal las situaciones de pérdida de actividad debidas a las siguientes circunstancias: a) Las derivadas de las distintas medidas gubernativas o sanitarias de contención adoptadas como consecuencia del Covid-19, incluida la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que impliquen o puedan implicar, entre otras, suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia pública”. Pues bien, los efectos jurídicos que ello podría llegar a provocar sería la exoneración del pago de la renta, si bien, habría que analizar tal circunstancia atendiendo a las características que concurren en el caso: tenor del contrato suscrito, actividad desarrollada en el mismo, actuación del inquilino etc.

Recomendaciones.

  • Piensa no existen soluciones automáticas y estandarizadas, la exención de la renta o su modulación dependerá de las características que concurran en cada caso.
  • Esta situación se mantendrá mientras dure la declaración del estado de alarma o alguno de los estados de excepcionalidad que puedan declararse.
  • Seas arrendador o arrendatario te recomendamos negocies y llegues a un acuerdo con la otra parte durante este periodo.
  • Si eres arrendatario deberás notificar fehacientemente al propietario tu intención de negociar o de que te exonere de la renta durante el periodo de excepcionalidad.


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